Alte Rohre im Mehrfamilienhaus: Was Eigentümer laut aktueller Rechtslage wissen müssen

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, kennt das ungute Gefühl, wenn Wasser plötzlich braun aus dem Hahn läuft oder der Wasserdruck im Obergeschoss merklich nachlässt. Im Frühjahr 2026 – wenn Frost und Temperaturschwankungen das Rohrnetz besonders beansprucht haben – zeigen sich die ersten Verschleißspuren alter Leitungen mit besonderer Deutlichkeit. Stahl-, Blei- oder Galvanisierungsrohre aus den 1950er bis 1980er Jahren haben ihre technische Lebenserwartung oft längst überschritten. Die Rechtslage für Eigentümer ist dabei klarer, als viele vermuten – und die Pflichten sind umfangreicher.

In diesem Artikel wird erläutert, welche gesetzlichen Verpflichtungen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit alten Rohrleitungen aktuell haben, wann eine Sanierungspflicht besteht, wer für Schäden haftet und wie eine Rohrsanierung rechtssicher geplant wird. Die aktuelle Trinkwasserverordnung, das Bürgerliche Gesetzbuch und die einschlägige Rechtsprechung bilden dabei den Rahmen.

Sicherheitshinweise: Arbeiten an wasserführenden Leitungen sowie an der Trinkwasserinstallation dürfen ausschließlich von zugelassenen Fachbetrieben gemäß § 12 TrinkwV durchgeführt werden. Eingriffe in die Hausinstallation durch nicht autorisierte Personen können zum Erlöschen der Gewährleistung, zu Haftungsansprüchen und zu einem Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung führen.

Welche Rohrmaterialien sind problematisch – und warum?

Die Wahl des Rohrmaterials war in den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg maßgeblich von Verfügbarkeit und Kosten bestimmt. Bleirohre wurden in Deutschland bis Ende der 1970er Jahre verbaut und gelten heute als gesundheitsgefährdend, da Blei kontinuierlich ins Trinkwasser abgegeben wird. Verzinkte Stahlrohre korrodieren von innen, verengen ihren Querschnitt über Jahrzehnte durch Kalkablagerungen und Sinter – eine harte, mineralische Ablagerungsschicht – und brechen unter Druck. Graugussrohre aus dem Erdreich darunter sind spröde und reagieren empfindlich auf Setzungsbewegungen, wie sie nach einem langen Winter durch Frost-Tau-Zyklen entstehen.

Im Frühjahr, wenn der Boden auftaut und sich Grundwasserstände verschieben, entstehen mechanische Spannungen entlang der erdverlegten Zuleitungen. Wer jetzt ein Mehrfamilienhaus mit Rohrleitungen aus dieser Ära besitzt, sollte den Zustand aktiv prüfen – nicht auf den nächsten Wasserschaden warten.

Die trinkwasserverordnung: was eigentümer konkret schulden

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in ihrer aktuellen Fassung verpflichtet jeden, der Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgibt, zur Einhaltung der Grenzwerte am Zapfhahn des Verbrauchers. Als Vermieter eines Mehrfamilienhauses gilt man kraft Gesetz als Unternehmer und sonstiger Inhaber einer Wasserversorgungsanlage – unabhängig davon, ob man nur eine oder zwanzig Wohnungen vermietet.

Für Blei gilt seit dem 12. Januar 2028 ein EU-weit abgesenkter Grenzwert von 5 Mikrogramm pro Liter. Deutschland hat diesen Grenzwert bereits in der TrinkwV 2023 national umgesetzt. Wer heute noch Bleirohre im Haus hat, bewegt sich also auf dünnem Eis: Beim Nachweis einer Überschreitung dieses Wertes ist eine unverzügliche Sanierungspflicht gegeben. Das zuständige Gesundheitsamt kann eine Nutzungsuntersagung für die Trinkwasseranlage aussprechen.

Für die Untersuchungspflicht gilt: Bei Anlagen, die Trinkwasser an mehr als zehn Personen abgeben, schreibt die TrinkwV regelmäßige Beprobungen vor. Die Kosten trägt der Eigentümer. Das Verschweigen bekannter Mängel gegenüber dem Gesundheitsamt oder den Mietern kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

Mietrecht und verkehrssicherungspflicht: wann haftet der eigentümer?

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt in § 535 BGB fest, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Alte, korrodierte Rohre, die zu Druckabfall, Wasserverfärbungen oder Feuchtigkeitsschäden führen, begründen einen Mangel im Sinne des Mietrechts. Mieter haben in diesem Fall das Recht auf Mietminderung, können eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und – bei Untätigkeit des Eigentümers – Schadensersatz geltend machen.

Zudem greift die allgemeine Verkehrssicherungspflicht: Wer ein Gebäude betreibt, muss dafür sorgen, dass von ihm keine Gefahren für Dritte ausgehen. Platzt ein altes Stahlrohr und verursacht einen Wasserschaden in der Wohnung darunter, haftet der Eigentümer für den entstandenen Schaden – es sei denn, er kann nachweisen, dass er seiner Kontroll- und Instandhaltungspflicht sorgfältig nachgekommen ist. Gerichte verlangen dabei zunehmend dokumentierte Wartungsnachweise, nicht nur eine pauschale Aussage, man habe „regelmäßig nachgesehen".

Weg-recht: wer entscheidet bei eigentümergemeinschaften?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Zuordnung von Rohrleitungen zur Haftungs- und Kostenfrage besonders wichtig. Die Steig- und Hauptleitungen, die mehrere Einheiten versorgen, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Stichleitungen ab dem Anschluss an die Etagenarmaturen gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Diese Grenze ist in der Praxis nicht immer leicht zu ziehen und führt regelmäßig zu Streit.

Seit der WEG-Reform 2020 hat die Eigentümerversammlung erweiterte Beschlusskompetenz. Ein Beschluss zur Rohrsanierung kann mit einfacher Mehrheit gefasst werden – wenn es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Erhaltung handelt. Weigern sich einzelne Eigentümer, bleibt der Weg über das Gericht. Wichtig: Der Verwalter ist bei bekannt gewordenen Mängeln am Gemeinschaftseigentum verpflichtet, unverzüglich zu handeln und die Eigentümerversammlung zu informieren. Tut er dies nicht, kann er persönlich haftbar gemacht werden.

Rohrsanierung: die wichtigsten methoden und ihre rechtliche einordnung

Eine Rohrsanierung ist kein einheitlicher Begriff – die Methode bestimmt maßgeblich, ob es sich baurechtlich um eine Instandhaltungsmaßnahme oder einen genehmigungspflichtigen Eingriff handelt. Bei der Inliner-Sanierung wird ein neues Rohr in das bestehende eingezogen oder ein Kunstharzfilm auf die Innenwand aufgetragen. Diese Methode gilt in der Regel als Instandhaltung und ist anzeige-, aber nicht genehmigungspflichtig gegenüber dem Wasserversorger. Der Vorteil liegt im deutlich geringeren Aufwand – keine aufgestemmten Wände, keine Putzarbeiten.

Der vollständige Rohrstrang-Austausch hingegen erfordert eine Anmeldung beim DVGW-zertifizierten Installateurbetrieb, der wiederum dem örtlichen Netzbetreiber gegenüber meldepflichtig ist. Die neue Installation muss den technischen Anforderungen der DIN EN 806 und der TRWI (Technischen Regeln Wasser-Installation) entsprechen. Ein Abnahmeprotokoll nach Fertigstellung ist obligatorisch und sollte sorgfältig archiviert werden – es dient im Schadensfall als entscheidender Nachweis.

Kosten, umlage und steuerliche behandlung

Die Kosten einer Rohrsanierung im Mehrfamilienhaus liegen, je nach Methode, Gebäudegröße und Leitungsführung, zwischen 5.000 und 80.000 Euro für ein typisches Gebäude mit vier bis acht Wohneinheiten. Diese Spanne ist weit – ein Fachbetrieb muss den Ist-Zustand per Kamerabefahrung dokumentieren, bevor ein belastbares Angebot vorgelegt werden kann.

Für vermietete Immobilien gilt: Handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme, sind die Kosten als Werbungskosten steuerlich sofort abzugsfähig. Bei einer Modernisierung – wenn die Maßnahme den Gebrauchswert dauerhaft erhöht – muss der Betrag über die Nutzungsdauer aktiviert werden. Die Abgrenzung ist nicht trivial und sollte mit einem Steuerberater besprochen werden. Im WEG-Kontext können Kosten über die Instandhaltungsrücklage gedeckt oder per Sonderumlage auf die Eigentümer verteilt werden.

Das astuce du professionnel

Wer im Frühjahr einen Installateur mit einer Kamerabefahrung beauftragt, bevor irgendein Schaden sichtbar wird, handelt nicht nur vorsorglich – er sichert sich juristisch ab. Das Befahrungsprotokoll mit Datum und Befund belegt, dass die Verkehrssicherungspflicht aktiv wahrgenommen wurde. Im Streitfall vor Gericht ist ein solches Dokument oft wertvoller als jeder Gutachter. Zudem lassen sich auf Basis des Befahrungsprotokolls gezielt nur die kritischen Abschnitte sanieren – das spart gegenüber einem pauschalen Vollausbau erhebliche Kosten.

Fristen, dokumentation und vorausschauendes handeln

Eigentümer sollten ein Wartungsbuch oder eine digitale Dokumentationsmappe anlegen, in der alle Prüfungen, Beprobungen, Wartungsarbeiten und Handwerkerrechnungen chronologisch erfasst sind. Für Bleirohre ist die Frist zur vollständigen Erneuerung eng – wer jetzt mit der Planung beginnt, vermeidet Hektik und Preisaufschläge durch kurzfristige Vergabe. Fördergelder der KfW (Programm 261, Wohngebäude-Kredit) oder der Bundesländer können unter bestimmten Bedingungen in Anspruch genommen werden, wenn die Rohrsanierung mit einer energetischen Maßnahme verknüpft wird.

Wer die Lage ignoriert, riskiert nicht nur eine Haftungsklage, sondern unter Umständen den Entzug der Betriebserlaubnis für die Trinkwasseranlage. Das Gesundheitsamt handelt dabei zunehmend schnell – zumal die Kommunen seit 2023 stärker in die Pflicht genommen wurden, die Umsetzung der TrinkwV zu überwachen.

Weiterführende maßnahmen und alternativen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Teileigentum verkaufen oder neu beleihen möchte, wird von jedem seriösen Gutachter auf den Leitungszustand angesprochen. Eine Rohrsanierung vor dem Verkauf erhöht den Verkehrswert und vermeidet Abschläge. Alternativ kann im Kaufvertrag eine transparente Risikoverteilung vereinbart werden – das setzt aber eine vollständige Offenlegung des bekannten Zustands voraus. Die bewusste Verschweigung ist nach § 444 BGB als arglistige Täuschung strafbar.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten Sonderregelungen: Der Eingriff in die bauliche Substanz muss mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. In solchen Fällen ist die Inliner-Methode oft die einzig genehmigungsfähige Option, da sie den historischen Charakter des Gebäudes weitgehend erhält.

Häufige fragen